Виконавчий директор компанії «ЕСТА Холдинг» Максим Громадцов відповів на запитання URE Club
30.11.2012
Максим Громадцов: «Наша мета – створити якісні проекти, які стануть знаковими на ринку»
У 2012 році на ринок офісної нерухомості було виведено рекордну кількість нової якісної пропозиції, у зв'язку з чим експерти почали говорити про можливе перенасичення цього сегмента. У свою чергу, торгівельна нерухомість знову зайняла лідерську позицію, до виходу на ринок готуються ще декілька професійних ТРЦ. Про те, як розвиватимуться надалі ці сегменти, чи можливим є в найближчій перспективі збільшення кількості класичних інвестиційних угод на ринку нерухомості України, і про те, яку роль в цьому відіграють компанії, що надають послугу propertymanagement, в інтерв'ю URE Club розповів виконавчий директор компанії «ЕСТА Холдинг» Максим Громадцов.
Як Ви оцінюєте становище на ринку нерухомості України на сьогодні? Який із сегментів ринку нерухомості України, на Вашу думку, «почуває себе краще», а який «гірше» в нинішній посткризовий період?
Різні сегменти ринку по-різному пережили кризу. У торговельних об'єктах, унаслідок низької пропозиції і більш стабільного попиту, практично не зріс рівень вакантності. Тому, в розпал кризи, орендні ставки в торгових центрах скорегувалися на 10-40%. Але вже в 2010-2011 рр. спостерігалися позитивні тенденції зростання, і в найкращих торгових центрах ставки практично досягли докризового рівня.
Із низки причин офісний сегмент виявився більш інертним і відновлюється повільніше. Тим не менше, у 2011-2012 рр. у всіх наших офісних об'єктах вакантність значно зменшилася, а в БЦ «Леонардо» (2-а черга) досягла практично нульового рівня.
Що обумовлює такий рівень вакантності в офісних центрах?
Ринок офісної нерухомості Києва однозначно більш насичений в порівнянні зі столичним торговим сегментом. Стагнація української економіки, політичні ризики та світові тенденції вплинули на наміри компаній відкривати і розширювати наявні офіси в Україні. У 2011-2012 рр. у Києві ввели в експлуатацію кілька великих бізнес-центрів. При дуже обмеженому попиті, такий обсяг нової пропозиції, звичайно ж, негативно вплине на середньоринкову вакантність.
Чи можливим є «перегрів» ринку офісних приміщень у зв'язку з таким різким збільшенням пропозиції?
На сьогодні, передумов для істотного зростання попиту на офісні приміщення в 2013 році не спостерігається. Відповідно, основну частину угод на ринку нерухомості складуть переміщення компаній із займаних приміщень в інші бізнес-центри. Причинами такої міграції можуть бути як розширення і бажання поліпшити якість приміщень, так і необхідність перегляду бюджету на орендні платежі.
Однак успішні проекти навряд чи очікує значний відтік орендарів. Прикладами таких успішних бізнес-центрів можуть бути БЦ «Леонардо», БЦ «Поділ Плаза», БЦ «Айсберг», та інші об'єкти з правильним розташуванням і професійним управлінням.
У середньостроковій перспективі значне поліпшення нової пропозиції в класі А є малоймовірним, оскільки більшість раніше заявлених проектів були відкладені в період кризи. Таким чином, наші прогнози щодо тенденцій на найближчі 3-5 років у сегменті класу А є досить позитивними.
Чи може професійний propertymanagement допомогти розвинутися українському ринку нерухомості? Чи готові наявні керівні компанії надати таку послугу, а інвестори і девелопери її прийняти?
З насиченням ринку значення професійних керівних компаній збільшується. Така компанія не тільки позитивно впливає на імідж об'єкта серед орендарів, але дозволяє власнику істотно оптимізувати витрати і збільшувати прибутковість будь-якого об'єкта.
У 2008 році група ЕСТА створила компанію «ЕСТА Проперті Менеджмент» («ЕПМ») для управління та експлуатації об'єктів нерухомості. На сьогодні в управлінні ЕПМ знаходяться об'єкти в Києві і Донецьку, загальною площею більше 118 362 кв. м. Компанія «ЕПМ» обслуговує як об'єкти, що належать групі ЕСТА, так і об'єкти зовнішніх клієнтів. В останні роки ми спостерігаємо зростання зацікавленості в послугах propertymanagement з боку власників будівель різного формату.
Чи змінилася інвестиційна політика Вашої компанії за три квартали 2012 року?
Стратегія нашої компанії – інвестування в найкращі й найбільш унікальні для українського ринку нерухомості об'єкти. Наша мета – створити якісні проекти, які стануть знаковими на ринку. Оскільки ми націлені на довгострокову присутність, то завжди відкриті для цікавих пропозицій, які робить ринок. Будь-яких значних змін у нашій політиці інвестування у 2012 році не відбулося.
Чи вважаєте Ви можливим збільшення в найближчій перспективі кількості класичних інвестиційних угод (із придбання інвестором функціонуючого об'єкта нерухомості)?
Не секрет, що кілька великих іноземних компаній розглядають можливість продажу своїх активів. Тому, мабуть, у 2013 році відбудеться кілька великих інвестиційних операцій, однак, інвестором, швидше за все, стане локальна або російська компанія.
Як Ви вважаєте, чи існують передумови для того, щоб обсяг транзакцій на ринку нерухомості України збільшився?
Криза в Європі й економічна нестабільність в країні не дозволяють робити оптимістичні прогнози в короткостроковій перспективі. У найкращому випадку, ми очікуємо, що в 2013 році ринок нерухомості буде стримано стабільний.
Мова йде тільки про Київ, або про міста-мільйонники і регіональні центри в тому числі?
Сьогодні інвестиційний ринок України – це ринок покупця. Кількість компаній, готових інвестувати в проекти нерухомості в нашій країні, дуже обмежена. З них тільки частина має власний капітал або можливість отримати фінансування під купівлю нерухомості. За інших рівних умов, придбання нерухомості в столиці (офісний, торговий сегмент), завжди є більш цікавим і менш ризикованим порівняно з іншими регіонами. Тому ймовірність інвестиційних транзакцій у регіонах набагато нижча, ніж в Києві.
Додатково слід враховувати той факт, що в регіонах, порівняно з Києвом, кількість «інвестиційно правильних» об'єктів із довгостроковими договорами оренди і надійними орендарями не так багато.
Які чинники, на Вашу думку, заважають виходу іноземного капіталу на локальний ринок?
Криза в Європі змушує більшість інвестиційних компаній переглядати свою стратегію і, найчастіше, «затягувати пасок». У таких умовах більшість воліє вкладати гроші в менш ризиковані і більш перевірені активи на своєму ринку, максимум – у сусідніх, добре відомих країнах.
Стагнація економіки, бюрократія і корупція додатково впливають на рішення не інвестувати в Україну.
Які чинники, навпаки, стають вирішальними для прийняття позитивного рішення інвесторами? Яку роль в цьому рішенні відіграє наявність на проекті професійної керівної компанії?
Наявність професійної керівної компанії є перевагою, але не обов'язковою умовою для інвестора.
При ухваленні рішення про придбання того або іншого об'єкта для інвестора є особливо важливими ті чинники, на які майбутній власник практично не зможе вплинути – наприклад, ринкові ризики, розташування об'єкта, якість будівлі й інженерних систем, юридичні та комерційні характеристики. Одночасно, керівну компанію, за бажання, можна залучити після здійснення угоди, причому практично для будь-якого об'єкта нерухомості.
Якими є Ваші прогнози на 2013 рік для ринку нерухомості України? Які тенденції збережуться, а які зміняться?
Якщо аналізувати кожен сегмент окремо, то найбільш стійким традиційно буде сегмент торговельної нерухомості. Відносна стабільність споживчих настроїв, низька насиченість ринку торгових площ у Києві, за традиційно низької вакантності в столичних ТЦ, позитивно впливають на рівень орендних ставок.
Оптимістичні очікування в торговому сегменті підтверджуються такими подіями, як придбання проекту ТРЦOceanPlaza і початком девелопменту декількох великих проектів ТРЦ у Києві. На нашу думку, торговельна нерухомість є єдиним сегментом, який цікавий для більшості девелоперів й інвесторів в сьогоднішніх умовах ринку.
Для сегменту офісної нерухомості наші очікування є більш песимістичними. Введення в експлуатацію таких великих БЦ як 101 Towers, «Торонто-Київ», Gulliver в умовах обмеженого попиту, найвірогідніше, позначиться в посиленні конкуренції між менш успішними об'єктами і, відповідно, на зниженні запитуваних орендних ставок.